La Ley de Urgente Consideración (en adelante “LUC”), Ley No. 19.889, introdujo numerosas reformas en nuestra legislación. En materia de alquileres con destino casa-habitación, crea un tercer régimen de arrendamientos que se suma a los dos ya existentes: prevé la posibilidad de arrendar sin que el inquilino constituya garantías a favor del arrendador. Este nuevo régimen está regulado en los arts. 421 a 459 de la LUC y de los cuales haremos una breve reseña de los puntos claves que este régimen introduce:
ÁMBITO DE APLICACIÓN.
En este sentido, el art.421 de dicha ley establece que tipo de condiciones se deben dar para que el arrendamiento se encuentre al amparo de un régimen sin garantías:
- DESTINO: El destino para el cual se arrienda debe ser necesariamente casa habitación, o en todo caso la instalación de una pequeña industria artesanal o doméstica con no más de dos trabajadores dependientes y siempre y cuando esa actividad desarrollada no produzca ruidos molestos, cause deterioros en la finca, produzca inconvenientes al vecindario, etc. Es decir que el inquilino lo podrá utilizar al inmueble para vivienda propia, o para instalar por ejemplo un pequeño almacén, zapatería o pequeños comercios con el límite anteriormente mencionado. Así mismo el inmueble puede ser objeto de un estudio jurídico, o que el inquilino pueda abrir una clínica estética, un consultorio odontológico, etc.
- AUSENCIA DE GARANTIAS: Este punto es esencial, en este tipo de contrato no puede existir ningún tipo de garantía (Depósitos, dinero por adelantado, ANDA, CGN, Aseguradoras, Propiedad, Fianzas). Desde la implementación de la referida ley, han sucedido casos donde el propietario le requiere al inquilino el pago de un dinero como depósito por si hay roturas en el inmueble, el que será devuelto si la finca se encuentra en buen estado de condición general, sin embargo hacen el contrato como si fuese sin garantía, el cual está plenamente prohibido por el art. 421 lit.c y así mismo la ley castiga al propietario por simulación de ausencia de garantía, la cual el juez puede establecer desde uno a cinco meses del monto de alquiler mensual, los que deberán abonarse al inquilino.
- CONTRATO ESCRITO: Otro de los requisitos esenciales es que debe el contrato debe de hacerse por escrito, no teniendo validez acuerdos verbales.
- PLAZO Y PRECIO: Debe establecerse un plazo el cual es libre a convenir entre las partes. En cuanto al precio tiene algunas particularidades, el cual podrá ser en pesos uruguayos, moneda extranjera, Unidades Reajustables o Unidades indexadas. El pago en principio es mensual, pudiéndose acordar otra cosa, como por ejemplo semestral, anual etc. Y en cualquiera de estos casos el propietario no puede pedir por adelantado más de una mensualidad en caso de ser anual, más de un año en caso de ser anual, y así según se haya pactado el plazo de pago.
- SOMETIMIENTO A LA LEY: En el contrato de arriendo se debe de establecer de forma expresa que las partes someten al mismo a la ley 19.889, esto sin perjuicio además de cumplir con los 4 requisitos anteriores.
Estos requisitos anteriormente establecidos son obligatorios, de lo contrario si no se cumplen los mismos, se pasan al régimen general del Decreto Ley 14.219.
DESALOJO: En lo que respecta a este punto, mucho se ha dicho desde la promulgación y vigencia de la Ley, algunas son ciertas y otras no, primordialmente en el tema de los plazos. Lo que sin dudas sucede es que los plazos de desalojo de arrendamientos sin garantías, se acortan ampliamente en comparación a lo que sucede en el régimen general (arrendamientos con garantías), en este sentido podemos distinguir y diferencias los siguientes plazos según corresponda a las siguientes situaciones:
a) Desalojo por vencimiento del contrato:
-Arrendamientos con garantías (Decreto Ley 14.219): Si el arrendador promueve el desalojo dentro de los 30 días de vencido el plazo, el plazo de desalojo es 6 meses, si promueve el desalojo después de los treinta días, el plazo pasa a ser de un año y en el caso de mora el plazo de desalojo son 20 días.
– Arrendamientos sin garantía: 30 días, los que se cuentan desde que es notificado el arrendatario (art.430). Si el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, el propietario deberá iniciar el lanzamiento dentro de 15 días hábiles contados desde que se le notifica al arrendatario. Dicho plazo podrá ser prorrogado por un plazo no mayor a siete días hábiles.
b) Desalojo mal pagador:
– Arrendamientos con garantía: 20 días desde notificado al arrendatario.
– Arrendamientos sin garantía: 6 días hábiles desde la fecha de notificado al arrendatario. Mientras que el lanzamiento, en caso que el arrendatario no haya entregado el inmueble voluntariamente, tiene un plazo de 5 días hábiles desde la notificación al arrendatario.
Requisitos para el desalojo: En este aspecto, la LUC con su arrendamiento sin garantía, flexibilizó los requisitos para presentar la demanda de desalojo. En cuanto a los arrendamientos con garantía, los requisitos van desde los impositivos hasta los legales propiamente dichos, es decir que se exige que por ejemplo el propietario haya cumplido con el aporte mensual (anticipo) del 10% del IRPF por arrendamientos o en su caso debe presentar el comprobante de DGI de la exoneración correspondiente, así mismo muchos juzgados solicitan la contribución al día. Otro de los requisitos de los arrendamientos con garantía es que el arrendador acredite ser por ejemplo: propietario, heredero, etc etc, ya sea con el titulo de propiedad, sentencia de sucesión, etc.
Sin embargo con los arrendamientos sin garantía, primeramente no se exige ningún requisito impositivo, específicamente de presentar la constancia de aportes de IRPF o de exoneración. Y en cuanto a la titularidad, el art.455 establece que no es necesario acreditar el derecho de propiedad, sino que basta con acreditar con el contrato que quien desaloja es el arrendador o subarrendador.
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